四川广汉瞿上别院双首层掩盖纯别墅事实

　　广汉市位于“天府之国”成都平原腹心地带，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之说。目前由四川省德阳市代管，北临德阳市区17公里，南距成都市区23公里。境内地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，市容整洁，风光秀丽，被誉为“成都的后花园”。广汉是“四川省经济综合实力十强县”之一，也是成都都市圈、半小时经济圈重要组成部分。

　　随着近年来经济的不断发展，加之借助优越的自然条件，系列规定明令禁止的别墅也在四川省广汉市拔地而起。

　　瞿上别院(同力置业·雁江华府)项目位于四川省广汉市西安路129号(三星堆博物馆东侧)。开发商为广汉市同力置业有限公司。

　　据中国城市建设网报道，该项目总占地146.8亩，由122栋独栋别墅和94栋双拼别墅组成。项目共分为三期开发，目前开发的为一期项目，占地42亩，包括独栋和双拼两种别墅类型，共95栋，其中独栋别墅42栋，双拼别墅53栋。独栋别墅的建筑面积为430平方米和470平方米，双拼别墅的建筑面积在300平方米到360平方米之间，一户一价，价位为200万到300万之间。均价为6000/平方米。

上图为瞿上别院售楼处

　　别墅项目严禁 十年三令五申

　　2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。

　　2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。

　　2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

　　2010年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重申严禁向别墅供地。

　　2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。

　　2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。  

　　由于对土地的大规模浪费，自2003年起，国家三令五申严禁别墅类用地。

　　容积率超标 “双首层”掩盖纯别墅事实

　　销售人员介绍瞿上别院项目建筑的特色就是人为架空，并解释这样做为了人车分流，该项目特色是“双首层”，而且是四川德阳首个双首层的项目：房屋没有地下室，共包括四层，首层也算面积，层高达到了4.6米，车库也算在面积之内。

　　据悉，瞿上别院原名为“同力置业•雁江华庭”，是由广汉市同力置业有限公司和四川新华发行集团共同打造，用地面积146.8亩97768.8平方米，规划总建筑面积108000平方米，其中地上总建筑面积为76000平方米，项目实际容积率为0.77。相关资料显示，项目总投资30000万元，在项目负责人向记者出示的相关资料中，经济技术指标中，项目规划审批的容积率为0.76。

上图为瞿上别院一期沙盘，上面布满了独栋别墅

上图为项目负责人向记者出具的总平面图，图中经济技术指标显示，项目容积率为0.76。

　　据销售人员介绍，瞿上别院是纯别墅社区，且独栋别墅占较大比例，三期共规划建造216栋别墅，独栋别墅就占了122栋，且为纯独栋，占别墅总量的一半以上，其中一期的独栋别墅也有42栋。

　　销售人员声称，自己这里是最好的别墅，周边也有别墅楼盘，但自己的是最好的。位置好，靠近三星堆，而且是纯别墅社区。

　　销售人员不解详情 信口开河

　　据销售人员介绍，一期所建别墅分为两批次交付，第一批次明年年底交付，第二批次大概会晚两到三个月交付。二三期均为纯别墅。

　　售楼人员明确表示，该项目是纯别墅社区，是四川省广汉市唯一的一块纯别墅用地。

　　当记者问到房子的产权时，销售人员告诉记者产权为50年，并称“所有房子的使用年限都是五十年。五十年的使用年限到了去和国家签合同，继续使用，国家不会把房子收回去的。50年也不会影响使用，都是一样的。”

上图为已建成和正在建设中的独栋别墅

　　当记者问到使用期限是从哪一年开始计算的时候，销售人员告诉记者：“从签合同的时候算。”

　　对此，该项目相关负责人表示，这一说法为销售人员的口误，并称瞿上别院项目为70年使用年限的住宅项目。

　　别墅项目曾与央企合作

　　据销售人员介绍，该项目还没有正式开盘，目前可以预定，预定别墅可以享受5万的优惠，即现在交10万的诚意金，到开盘的时候可以顶15万。

　　销售人员介绍这样只是为了让消费者优先选自己喜欢的位置，10月中旬开盘的时候就可以直接签合同了，到时候如果是一次性付款的话还会有优惠。

　　销售人员一再向记者表示，该项目很抢手，如果需要的话要尽快订，不然自己喜欢的位置就会被别人选走。

上图为正在建设中的别墅和宣传广告

　　据销售人员介绍，瞿上别院是广汉同力置业有限公司和新华文宣共同开发的项目，但后来国家政策不允许国有企业从事房地产，后来就只是广汉同力置业有限公司在从事这个项目。

　　这一说法记者从其他渠道得到证实，据悉，2013年2月，四川新华发行集团有限公司委托西南联合产权交易所公开挂牌转让其持有的广汉市同力置业有限公司30%国有股权，转让挂牌价为2600万元人民币。

　　广汉市同力置业有限公司为成都飞大置业有限公司在广汉市注册的子公司。据悉，成都飞大置业有限公司，注册资金为3000万人民币，主要在成都市范围内从事房地产开发、房地产中介服务、经营及物业管理、投资与资产管理、销售建材等项目。

上图为广汉市规划局对该项目出具的的规划条件意见书

　　别墅出售冠冕堂皇 “关系”成为护身符

　　在四川省广汉市的瞿上别院项目中，2006年已被明确停止供地的别墅产品成规模出现，并在2013仍在建设并持续销售。

　　在别墅的“紧箍咒”日益收紧的情况下，住宅别墅由于其“高端”的定位和“卖一套别墅等于卖十套甚至二十套住宅”的资金回笼速度，反而成为开发商用各种手段掩饰开发的重要产品，并被遮遮掩掩地进行销售。别墅建造热不降反升，由于别墅类用地的稀缺性，有一个代表性的别墅项目也成为房地产开发商实力和身份的重要体现。因此，别墅项目成为房地产开发商竞相追逐的“品牌”。

　　在此过程中，开发商与当地政府部分的关系成为不可多得的重要资源。开发商通过多种途径取得别墅项目的土地使用权，通过相关手续、改变建造方式等使别墅项目合法化，通过多种方式使别墅项目得以建成并对外销售；开发商的身边不断出现政府和权利的身影，其中不乏权利与金钱的游戏；别墅项目不仅是对土地资源的浪费，在销售过程中也充满了许多掩饰，“商墅”“低密度住宅”等名词应运而生，别墅在“禁建令”的大背景下也被冠冕堂皇地建造并出售。由于对与政府关系的大力宣传，土地性质成为了其次，“关系”成为了销售的保证，成为身份尴尬的别墅项目的“护身符”大行其道。

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