五证缺四证呼市多家楼盘违规建设销售

　　2013年底，内蒙古呼和浩特市城市管理行政执法局一份《对部分未取得商品房销售许可项目的信息发布》在媒体发布，公布了截至2013年11月30日该局在专项检查工作中查处的36家不具备对外销售条件的建设项目。信息发布后，36家不具备对外销售条件的建设项目被媒体冠以“小产权房”广泛传播。

　　“36家不具备对外销售条件的建设项目”分布于呼和浩特市4个主城区，有的项目更是处于繁华的市中心。《中国质量万里行》记者在调查中了解到，相关的多家部门并不认可“小产权房”这一说法，只是“未取得相关手续或者手续不全”，呼和浩特市城市管理行政执法局解释只是这些项目没有《商品房销售许可证》。

　　《中国质量万里行》记者在呼和浩特调查发现，类似这样的“未取得相关手续或者手续不全”远远不止这36家，有些楼盘规定办理的“五证”没有一证却销售火热。违规在建在售楼盘比比皆是，被房产开发业内称为“普遍现象”。

　　到底是不是“小产权房”

　　针对被媒体广泛报道的“小产权房”问题，《中国质量万里行》记者在呼和浩特市采访了城市管理行政执法局、房管局、规划局、土地收储中心、国土局、建委、建设工程质量监督站等多家相关部门。

　　在呼和浩特市城市管理行政执法局宣教科，一位新闻联络人告诉记者，目前查处的36户开发项目，全呼和浩特市可能不光是这36户，只是被查到的一部分。

　　“这样的项目多得是，真的很多，这是历史遗留问题，没办法。

　　包括土地性质的鉴定，都是我们没有权利做的。”这位新闻联络人说，“我们只查预销售许可证，按照层层审批的原则，理论上来说，只要有了预销售许可证，别的证肯定是全了。”

　　据该新闻联络人介绍，城市管理行政执法局查处的36户项目，叫作“违规销售的在建在售项目”。

　　现在这些项目已经全部停止销售，有一部分属于回迁房，为了方便回迁户选房，经市政府特批，只展示不销售。

　　在呼和浩特相关多家部门，记者向权威人士问及呼和浩特市违规销售的在建在售项目的性质时，均没有得到明确的答复。给出的更多答案是“小产权房”与商品房的区别。

　　“小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未交纳土地出让金等费用，并不能取得不动产登记机关发放的《房屋产权证》，这是区别“小产权房”与“商品房”最主要的特征。

　　呼和浩特市规划局办公室主任穆小红告诉记者，媒体对呼和浩特市小产权房“报道有些不准确，他的那种表示有些过了，其实不应该那样说”。

　　呼和浩特市国土资源管理局办公室副主任许斌带着记者的采访提纲送交相关处室，相关处室做了书面解答，但是解答内容需要走领导审批程序后才能发布，记者由于发稿时间限制，未能等到批复。

　　呼和浩特市城乡建设委员会办公室桌牌显示姓名为张计所的主任告诉记者，对建委的采访需要获得呼和浩特市外宣办的安排，否则不予接待。

　　对于呼和浩特市一些楼盘在建在售情况，《中国质量万里行》记者也做了相关的实地调查。

　　无证楼盘销售火热

　　在呼和浩特市玉泉区锡林南路东侧内蒙古大学南校区东门对面，记者走进一家名叫恒泰盛都的售楼部。售楼小姐介绍，楼盘(恒泰盛都)已经于去年封顶，一期建筑共25栋楼，全部为高层，户型面积从87到164平方米都有，均价6400元/平米，后面二期工程全部为别墅区，还没有开工。

　　据资料显示，恒泰盛都是由内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司开发的CLD中央生活区230万平方米国际级水岸大都，内蒙古大学、小黑河景观带、南湖湿地、锡林公园环绕四周，项目紧临城市主干道锡林南路及南二环路、滨河路、世纪16路、世纪18路，开车5分钟抵达嘉茂商圈、10分钟到达中山路商圈。

　　记者以购房人身份询问“五证”情况，售楼小姐：“五个证都在办，10月份就能办下来，目前土地已经登记录入(交易)平台”，“(我们)楼盘大，办证需要一定时间。”售楼小姐说。

　　“现在是认购还是直接购买，可否办理贷款？”记者问。

　　“直接购买，可以交首付，12月份交房，年底‘五证’办完了就可以办理贷款。”售楼小姐。

　　“没有‘五证’，我们购买是否存在风险？”

　　“我们是大盘，没有风险。购房时签的是正式合同，到时交不了房或办不了房产证，是要有违约金的。”

　　“一直都在卖，今天一天就卖了两套。已经开过两次盘，房子已售出70%，都不用再开盘了，零星就卖了。”为了取消记者的疑虑，售楼小姐进一步强调说：“‘五证’你不用担心，呼市有128家都是没有证件，128个楼盘‘五证’都没有办下来，这样的周围都是，呼市有好多了，你可以走走看看。”沿着恒泰盛都售楼部外的大道一直往南，驱车不远，记者进入另外一家叫鼎盛国际地产的售楼部。

　　资料显示，鼎盛国际顺应首府城市南拓大势，为锡林南路再添胜景。紧邻内蒙古最高学府，周边公园、景观带环绕。以60万平米的恢宏手笔，打造一个集合高端住宅、购物中心、商业街、5A级写字楼于一体的高端城市综合体。

　　同样，这里的售楼小姐告诉记者，“要买‘五证’齐全的房得买现房”。她介绍说，这里已取得土地批示，年底前即可办完‘五证’手续。购房需贷款的话，首付40%，现在签认购协议，到‘五证’齐全后签正式合同。

　　“没有风险，现在房子一期已经盖起来了，二期工程已经开始挖槽了”，谈到购房办证风险，售楼小姐肯定地说。

　　记者提到没有‘五证’楼盘是否不允许销售时，售楼小姐：“我跟你说吧，呼市在开发160多家有150家没有证件，除了那些大公司。

　　就拿玉泉区来说，有几十个项目只有两家‘五证’齐全，其他的都连个土地上交平台都没有。”

　　另据知情人士介绍，呼和浩特市锡林南路以西，鄂尔多斯大街以南，现在开发销售的楼盘绝大多数没有办理“五证”手续。

　　记者查阅呼和浩特市城市管理行政执法局公布的“36家不具备对外销售条件的建设项目”名单，上述恒泰盛都和鼎盛国际均在列。

　　除了这36户以，其他楼盘是否也存在这种情况哪？《中国质量万里行》记者继续展开调查。

　　记者来到呼和浩特市海拉尔东路东二环以东地段，这一地段新建楼盘相对比较集中，这里与别的地方不同的是，大部分楼盘的售楼部大门紧锁，大玻璃外面都悬挂着“只展示不销售”的红色横幅。记者观察发现，虽然售楼部不销售，但是工地现场都有工人在干活，建设工程还是正常进行着。

　　在呼和浩特市火车东站北，海东路南，信达国际商贸城的售楼部虽然不在“36家不具备对外销售条件的建设项目”的名单之列，同样悬挂着“只展示不销售”的横幅，但是销售工作仍然正常进行，这是一处以租金回报为购买方式的商业地产。

　　售楼小姐介绍，信达国际商贸城地下工程施工已经完成，现在开始了地面以上部分工程施工，土地手续也已上了国土平台，正在办理使用证手续，并给了记者一个网上查询地址。整个楼盘已开过两次盘，大部分楼层已售完。第三次开盘很快将举行，推出二层与五层最后一部分商铺，督促记者若有意向，需抓紧报名。

　　在售楼小姐带领下，记者在施工现场看到，的确工地已经开始了地上一层的施工，预埋的钢筋林立，众多工人在里面穿梭忙碌。

　　在此后的4月12日，记者在一家0471房产网讯看到信达国际商贸城再次开盘的消息：“4月12日上午9点信达国际商贸城小型开盘盛典在南二环汇商广场三楼如期举行，此次信达国际商贸城开盘的房源主要为二层、五层剩余的最后61席商铺。开盘不到两小时，61席商铺全部售罄，信达国际商贸城再次书写了2014年呼和浩特商业的销售传奇。”

　　位于呼和浩特赛罕区金桥开发区和谐路与世纪十路交汇处的彩虹城，集住宅、公寓、商业为一体，项目由兴达阳光集团开发建筑，占地面积为4万平方米，一期建筑面积为1.7万平方米。

　　彩虹城虽然并不在“36家不具备对外销售条件的建设项目”的名单之列，但同样是没有“五证”中的任何一证。

　　“4号楼已经开过5次盘了”，这里的售楼先生，“这次开盘定在4月10号”，“您担心的‘五证’问题，您也知道，现在呼市查封了好多家都是小产权房，没有独立房本都是大房本，关键是他们的土地性质就有问题。咱们的土地都是批好的，一共批了两块地，花了4.2亿元，您可以到相关单位去查，咱们的土地性质没问题，只是办证需要流程。”

　　售楼先生告诉记者，这里的工程进度为地下工程和地基都已完成，现在正在开工的是地上部分，年底前就能全部竣工。

　　“这次开盘只剩4号楼的偶数层了，奇数层已经卖没了。现在只剩4号楼了，其他早卖没了。”

　　资深官员解读违规原因

　　呼和浩特市住房保障和房屋管理局官员，一位房地产业的资深人士，与记者谈了呼和浩特形成目前开发项目违规在建在售的原因，由于官员本人不再愿意接受记者的正式采访，故在此隐去姓名。

　　这位资深官员介绍说，呼和浩特形成目前开发项目违规在建在售情形，主要有以下原因：一是保障房。为什么是保障房，因为是国家定的任务，棚户区改造，必须拆了就得建。这就关系到各级政府，完不成任务，就会被约谈。为了完成任务，就采取边征地边拆迁边建设。如呼和浩特需完成3万套，就必须先开工，否则完不成任务。这些包括经济适用房、廉租房等，还有相关部门看到是保障房，也就不怎么查，审批手续慢，照成一定数量的手续不全项目。

　　第二是城中村改造。一边是国家的政策，一边是群众的利益，发生冲突的时候应该优先考虑谁。

　　根据城市规划，已经规划了城中村改造，土地性质还没有变过来。但是城市总规已经把这些城中村规划为建设用地了。土地性质还得逐步完成，因为每年有一定的指标限制。城中村改造需要拆迁，老百姓的房这边拆了那边就得盖，呼和浩特的房这一块占三分之一，这也是造成呼和浩特市目前违规楼盘多的主要原因。

　　第三，一些违规楼盘，开发企业钻政策的空子，由区政府给承诺，先开发后办手续，也不能排除这一部分。

　　第四，就是政府重点工程，公建项目。比如说大庆项目，一些献礼工程，形象工程，一些学校等项目，需要赶快开工，赶快建设。这些项目一旦开工，从政府也好、企业也好，手续就不积极办理，这也是原因之一。

　　尴尬的建设工程质量

　　监督这些违规在建在售房，没有手续的同时工程质量是否能得到有效地保障？带着这一问题，《中国质量万里行》记者采访了呼和浩特市建设工程质量监督站。

　　郭全生站长介绍，建设工程项目在土地规划有了以后办理了施工许可，就可以进行质量跟踪监督。今年，市政府城建委整个简化手续，原来质量监督是施工许可的前置条件，就是先办质量监督，才能办理施工许可，现在变成过程监管，就是不属于施工许可的前置条件，可以在前也可以在后，不管工程是否拿到施工许可，质量监督都要进行。按照建委的规定，只要施工图审查合格，拿到施工图通过审查合格证，施工单位监理单位有了招投标通知书，就可以办理监督手续。但是按照原来的规定，接收施工图审查必须在办理了规划许可的前提下进行，现在也简化了程序。

　　对于那些没有手续的项目，质监站面临很尴尬的局面，这不仅加大工作的强度与难度，还有是按照规定应该下停工通知书责令停止建设，由于多种因素停不了，虽然不符合办理质量监督手续，但还得尽量勉强套用适合的政策条款办。

　　“办了违规，不办不去监管，手续没有可以补，可一旦造成质量安全问题，后果无法弥补”，副站长崔志感慨地说，“为了质量安全，呼和浩特市有房地产开发企业500?600家，有项目的200多家，在建楼盘呼和浩特市区200多个，都得跟踪监督。”

　　新开工建设项目 手续不全不得开工

　　《中国质量万里行》记者在呼和浩特市建设工程质量监督站得到消息，在市委、市政府建设工作会上市长秦义强调：2014年新开工建设项目手续不全的不允许再开工建设。这一消息，记者也经呼和浩特市政府秘书处得到证实。

　　违规楼盘不确定因素 多居民需谨慎选择

　　在采访过程中，业主高先生向《中国质量万里行》记者反应，他于2008年在呼和浩特市玉泉区富丽城购买的房屋，到现在没有给办理《房屋产权证》，开发商一拖拖了六七年了。他的亲戚在呼和浩特市金熙家园2010年购买的房屋同样至今没有办理《房屋产权证》。

　　呼和浩特市国有土地收储中心办公室主任告诉记者，开发商所说的平台，就是必须履行招拍挂的程序，这个平台设在呼和浩特市公共资源交易中心。

　　要履行招拍挂的程序，也必须达到一些要件条件，简单地说就是一必须符合规划，包括每宗地规划的用途，是商业、住宅，还有建设过程中的主要指标，容积率、绿地率，占地率，招拍挂时这些必须有；二是把以前的土地收回来，如果涉及集体土地，还存在周转报批，涉及个人必须完成征地补偿、国有土地必须完成收购，然后才能上这个平台。如果地上有建筑物，国土部要求必须拆迁安置完补偿了，才可以上平台，这些条件全符合了，才能过履行手续。

　　呼和浩特市城市管理行政执法局公布的36个项目中只有一个项目履行了这个程序，其余的都没有，需要达到的条件还不够，所以还上不了这个平台。

　　再有是走招拍挂就是建立一个公开、公正、公平平台，只要符合条件的企业，都可以参与竞买。在竞买成功前并不能确定这块地属于哪个企业所有。

　　呼和浩特市住房保障和房屋管理局官员告诫业主，违规在建在售楼盘存在太多的不确定因素，在诸多环节中任何地方出问题，都会导致无法办理产权手续。尤其是不具有“五证”的楼盘，一定要谨慎购买。

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