【每日线报】泰禾销售水分到底有多少？近300亿名义销售额成谜
来源：微信公众号“罗韬观察”
历史很有意思，地产圈曾经多少个公司风生水起，又有多少个公司开始衰落。
不同开发商都在不同的时期成为焦点，又在另外一个时间开始被人淡忘。黄其森觉得，泰禾是后期之秀，发展空间还很大。
一
于是，“XX院子”就开始风靡全国。你看，范冰冰、章子怡、成龙、景甜这些明星都来给院子站台。
从泰禾的2017年第一季度报告也可以看到，报告期内销售费用约为1.57亿元，同比增长50.29%。
黄其森说，我就是要加大营销推广。毕竟，泰禾是有个院子梦的。
不过，太文艺的公司往往数学不好，泰禾每年都把自己的销售额算的不怎么准确。
从此前各家机构就泰禾的销售数据所做的监测来看，过去三年，泰禾的“名义销售额”的总和大概在900亿左右。
看看泰禾的官方描述。
这个数据，泰禾应该是很开心的，好歹让自己的规模在闽系兄弟姐妹中不算难看。
不过，在历史的辩证法中，总有一些真相不断会被解开。我们从一个极为简单的模型里面，就可以找到真相的蛛丝马迹。
鉴于房地产的预售制度，企业卖房子之后，其销售额将被记到两个会计科目上：交楼结转前计入预收款；交楼结转后计入营业收入。
那么，过去三年，泰禾销售额的总额，一大部分计入三年的营业收入总里，剩余的就在最近一个财年的预收账款里面了。（当然，过去三年营业收入总和里面还应考虑有部分来源于三年后以前，即2014年以前的销售，只不过鉴于当时公司销售额不大，姑且忽略那部分资源。）
好了，我们看看年报数据怎么写的。
在泰禾披露的2016、2015、2014年报数据看，泰禾的营业收入确认约为207亿、148亿、83亿，2016年预收账款约为152亿。将这几个数字相加之和为590亿（考虑到部分营业收入可能是三年前的收入，故实际数额应该更低）。
590亿，对应900亿，中间近300亿的“名义销售额”去了哪里？
这样的谜团就像女人的年纪一样，你永远无法从她口中得到正确的答案。
我也不知道，是泰禾的年报编写错误了，还是泰禾给机构报的数据有错误了？
莫非，这是泰禾内部两个团队做的数据工作吗？
二
在2015年的时候，泰禾曾一度扮演闽系大哥的角色，销售排名比其他闽系房企都高！
可是到了2016年的这次排名，旭辉、正荣、阳光城(5.320, -0.06, -1.12%)、融信都超越了泰禾，不知道大哥变成小弟的滋味好受不好受？
那么，我们来看看2016年泰禾到底销售额是多少？
今年1月1日，泰禾在自己的官方微博上发出这样一个推送，宣称自己2016年全年销售额突破400亿。
这一定是一个打了鸡血的时刻，2016年行情很好，不卖多点怎么说的过去呢？
但是，年报的数据却骗不了人。
泰禾2016年报数据显示，公司2016年经营活动中的现金流入约为220亿，通常而言，经营活动中的现金流入，与市场上的销售额较为接近并成正相关关系。
目前房地产行业大公司的销售回款率一般在90%左右，即便泰禾旗下豪宅较多回款率低于一线巨头，但拿400亿的合同销售与220亿的现金流入相匹配，也是不太符合常理的。
同时，其截至去年末的应收账款为9.25亿，较上年同期的5.05亿微弱增长，而其他应收款也仅有约49亿。
按照这些数据，业内人士判断泰禾的合理销售额在200亿-300亿左右规模。
缺口超过100亿元！大概，微信小编的数学是体育老师教的。
在这个圈子里面，谁都想拔得头筹，可是无奈现实把“院子梦”敲的粉粹。
三
真真假假虚虚实实，江湖就是那么险恶，好在泰禾在北京稳住阵脚，总算可以推一下自己项目的热销。
比如，泰禾今年3月28日在自己的官微上用了这样的表述，北京丽春湖院子热销65亿。
这是今年泰禾少有的一个项目热销推广，这个项目对于北京泰禾也是一例兴奋剂。毕竟，已经很久没有热销的消息了。
可是，北京住建委网站上的数据却是另外一个图景。从最新一期发预售证情况看，截止2017年4月28日，丽春湖院子开盘134套，已经预售、预定54套。
即便按照项目较贵的产品（5000万/套）计算，其销售额约为27亿。
同时，一个机构检测数据发现，截止今年3月末泰禾丽春湖院子销售额39亿。（这还是加了去年销售额）
这个世界有时候就是那么无情。有多少水分，我们挤干多少。
还有一个项目，是位于苏州的泰禾姑苏院子，泰禾说，我开盘热销了8.8亿。
可是，苏州住建委网站上的数据同样令人咂舌！截止2017年4月28日，泰禾姑苏院子开盘319套，可售221套。
那么泰禾就卖了100套左右，按照最贵的750万测算，也才7.5亿。
机构检测的数据就更加夸张了。
这是一个充满段子的时代，卖的好不好不看数字，而是看自己的预计。
四
这些算不清楚的数学题，成为了大家津津乐道的话题。对于这样的人和企业来说，以结果评价，才算真正公平，所以我们不如看看这个官方的数据，来评价下泰禾的销售到底是什么情况。
一个朋友说了这样一句话很有意思：“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。”
这真是一个算不清数学题的时代。
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