中房协拉响房企警报:3年内减30% 中小房企苦逼
记者昨日从中国房地产业协会(以下简称“中房协”)获悉，中房协联合兰德咨询发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》预计，未来三年内至少有30%的国内房企出局，企业总数将由目前的约5万家锐减至3 .5万家。
该报告撰写团队负责人、中房协经营管理委员会副秘书长宋延庆昨日接受记者采访时表示，这一推算是通过对国内各房企经营状况分析测算得出，预计今年房企数量有约12%的减少，“主要是因为在调控常态化的政策环境下，市场集中度会越来越高，到2015年房企都将保持年均10%的递减。”
年均10%递减
蓝皮书介绍，目前绝大多数房地产开发企业都采取多项目开发的模式，而这些项目公司实际都归属于一家企业。根据兰德咨询对其500多家房企客户的统计，平均每家企业下属有5.7个法人单位。根据蓝皮书的模型测算，到2015年，国内控股公司级别的房企很可能会降至1万家以下。
“中国房地产市场已经进入了调控常态化的政策周期，黄金时代已不复返。”中房协经营管理委员会副秘书长宋延庆昨日接受记者采访时表示，在这个前提下，开发企业的环境愈发严峻，各主流企业为生存和发展，需要对企业模式进行不同方式的微调。
在他看来，全国房地产开发企业法人单位数量在2008年后已连续呈现下降趋势，反映出金融危机后房地产市场的“洗牌”已经开始。
蓝皮书预计，未来3年里，国内房地产开发企业法人单位数量的减少程度不会低于2009和2010年两年里12.28%的平均降幅，照此推算，到2015年，国内房企总量可能会减至3.5万家。
宋延庆告诉记者，目前的房地产调控政策继续持续下去的可能性很大，基本到2015年调控的总基调不会有大变，“加上未来几年内经济发展速度可能放缓，预计未来三年里，房地产开发企业法人单位数量的递减速度将不会低于2009-2010年平均降幅12.28%”。
中国房地产研究会副会长顾云昌分析，目前房地产市场调控政策毫不动摇的环境下，国内楼市正在向买方市场过渡，“尽管今年二三季度国内一些重点城市出现了交易量回暖、房价小幅回调的现象，但从国内房地产市场全年的大趋势来看，房地产开发企业的销售速度明显放缓，一些城市房价过快上涨的势头也得到了有效抑制。”
中小房企面临考验
在中房协蓝皮书看来，今年行业企业的经营业绩情况不甚乐观。面临问题包括增速放缓，分化加剧；资金链更紧，净利润下降；存货量大增，周转率下降；结构合理者得市场；地产央企梯级分化明显；货币资金减少，资金压力增大；利润不降反升。
根据报告引用的有关统计，2011年有超过70%的房企依然延续了业绩增长态势，但增速明显放缓，期末存货、货币资金、一年内到期负债指标普遍不太乐观。同时，房地产市场依然延续了企业业绩分化加剧，市场集中度进一步提高的态势。
业内也向记者证实不少中小房企处于亏损之中，资金短缺。深圳证券信息有限公司数据显示，预计今年有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。
“中小型开发商的困难是从银行基本借不到钱，也无法上市融资”，中诚信财务顾问有限公司副总裁刘志强接受记者采访时表示，这就只能转向利率较高的民间借贷，这可能成为压死不少中小房企的“最后一根稻草”。
“未来几年房地产经营环境会更具挑战，适者生存，这并不出乎意料，这就要求在业态结构、产品设计等方面做强做精”，广州本地开发商力迅地产副总裁张学民告诉记者。
行业面临三大变动
蓝皮书指出，随着房地产调控政策的常态化，预计未来几年内房地产市场将会呈现出几大竞争态势的变动。
一是业绩分化加剧，市场集中度进一步提高。预计2012年百强企业的市场占有率或将达到30%，2015年将会超过三分之一。2011年，有几家企业销售额出现了负增长，同时佳兆业、华润置地、融创等企业却实现了快速增长。预计未来几年内，第一、第二梯队企业中仍有部分企业会“跌落”，也会有新的企业“晋级”。
二是规模增速放缓，利润率越来越低。2011年，全国商品房销售面积10 .99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。过去“年均增长50%”或几年翻一番的可能性越来越小。
保利地产[微博]有关负责人告诉南都，地价成本、融资成本成为当前最大的运营成本。宋延庆也表示，这方面的支持在财务中逐渐攀高，而占比过高意味着财务成本费用几乎吃掉了全部项目利润。
三是企业并购和联合竞标土地、合作开发将越来越多。近年来，房地产企业的并购起数呈现快速增长态势。另外，企业战略合作、联合竞标土地和合作开发项目的也越来越多。预计这一趋势还会进一步持续下去。
“如果还有类似的大浪淘沙式洗牌，别说三成，七成房企消亡都是有可能的”，广州市房协专委会委员韩世同告诉记者，这取决于政府对政策力度的把控，财政扶持的方向和房企自身在困难下应对的模式变数。
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