你必须知道！京津冀楼市的扛把子，到底是谁！
京津冀楼市的扛把子，到底是谁？
自京津冀一体化提升到国家战略层面以来，三地的房地产市场迅速发展，尤其是2016年以来，楼市持续火热，京津冀区域更是成为行业的聚焦点。有人的地方就有江湖，有江湖就得争老大。楼市也不例外，那么人潮汹涌的京津冀楼市里谁又是江湖老大、扛把子呢？大幕已开，好戏正在上演：
京津冀一体化北京定位：全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。
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北京市场购房热情仍旧高涨 意向购房群体仍在扩大
在刚刚结束的北京秋季房地产交易展示会调查数据显示，此次秋季房展北京本地观众数量占总观展人群数量的80%左右。观展者中最近有买房打算的人群占总调查人数的75%，近期没有买房打算的占25%。在打算买房的人群中，刚性需求（首次置业）占比20%，升级需求（换房或异地二套）占比51%，投资需求占比29%，升级及投资需求明显上升。
北京10月二手房均价54001元每平方米，9月二手房均价50136元每平方米，环比上月上涨14.59%，同比去年同期上涨37.49%。
楼市资本论（ID：loushizbl）认为虽然市场供应量有限，价格也大幅上涨，但等待入市的购房人却在不断增多，意向购房群体伴随着价格的推高而扩大。10月楼市新开盘商品房的显著特点就是价格的明显上涨。商品房的全面高端化仍在延续，开盘的老项目后期相较前期价格明显上涨，纯新盘的预计开盘价格也在不断调高。
业内专家表示，从各个区域住宅项目的报价情况来看，北京住宅供应市场中高端项目已成为主力，并且已出现明显的郊区高端化、城区顶豪化的现象。受此影响，城区已成为高端财富阶层的置业主战场，刚改类需求外迁至近郊区域或分流至二手市场，而首置刚需则只能被迫外迁至更加遥远的远郊区县甚至环京区域，或转战商住市场。
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说北京就不能不提新中心---通州
通州10月二手房均价47524元每平方米，9月二手房均价42484元每平方米，环比上月上涨19.59%，同比去年同期上涨81.42%。
规划中的通州效果图
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最新调控政策解读：成交量将下跌，房价会止涨但下跌困难
北京楼市新政对房价影响几何？根据以往经验，楼市资本论（ID：loushizbl）认为用信贷调控特别灵验，提高10%的首付，就能减少20%的买房人。此次新政，估计有40%的买房人会被门槛挡住，这可以控制过热的投资和透支性的需求。按此前每年的规模，到11月中之后，银行信贷规模放完后不再放贷，加上首付提高，双重叠加会给以北京为主的楼市降温，房价马上会止涨，尽管还会有一个特别小的惯性，因为市场对信贷的影响较为灵敏。不管一手房还是二手房，新政后房价会横盘停下来，成交量会有大幅度下跌，四季度会有一个小的淡季。
北京楼市不单是在京津冀乃至全国一直也是扛把子老大的地位，虽然近些年政策上一直在限购限贷，但从今年1-10月累计销量看，依然保持区域领先，成交额更是独占霸主位置，5.4万元的楼面平均价格更是令天津、河北只能望其项背。再加上最新崛起的当红实力小弟副中心-通州，京津冀楼市扛把子老大位置北京当仁不让。
京津冀一体化天津定位：全国先进制造研发基地、北方国际航运核心区、金融创新运营示范区、改革开放先行区。
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天津房价酝酿上涨 最新地王楼面价已高达5万元/平方米
自2014年年底央行首次降息开始，关于楼市的利好政策陆续出台，天津市场也受到刺激，市场走入持续上扬的状态。尤其是今年以来更可以用“疯狂”来形容。
天津10月二手房均价22115元每平方米，9月二手房均价19764元每平方米，环比上月上涨20.09%，同比去年同期上涨43.37%。
有统计数据显示，2016年上半年，天津的新建商品住宅和二手私产住宅分别成交10.19万套和8.49万套，交易量均创下近十年来的新高，而同期，新房二手房价格同比均上涨了20%以上。进入到下半年，天津的楼市丝毫没有减弱的趋势，以八月份为例，天津全市共有40个楼盘宣布涨价，单价涨幅从几百元至几千元不等。
据统计，从年初到现在十个月，天津整体的楼市涨幅基本接近30%，均价从9000-10000元/平方米涨价至现在1.7-1.9万元/平方米的水平。这一涨价现象在市区更为明显，据其介绍，市区部分板块的涨幅接近50%的水平。天津的楼市今年已进入了“疯狂脱节”的状态。年初到现在楼市前端土地市场也呈现出大爆发的态势，九月份天津已拍出4宗、8月份也拍出7块高价地。国庆节前夕，9月30日，启迪协信斥资53.5亿元竞得天津南开区一宗综合地块，溢价率达到40.86%。有评论人士计算，在刨除不可售卖的商业体量后，该地块住宅部分成交楼板价高达5万元/平方米，已超越天津天成项目3.9万元/平方米天津宅地单价“地王”。
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最新调控政策影响：实际执行力度低于市场预期 直接影响不大
为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因城施策的管理要求，调节市场供需结构，促进市场供需平衡，9月30日，天津市政府下发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》)，并将于10月1日起实施。
楼市资本论（ID：loushizbl）认为，天津限购政策收紧代表了政策方向的改变，政策趋势出现变化: 近日常委会提及的资产去泡沫，政策逐渐开始落实，针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集的出现。但实际执行的力度低于之前市场预期。政策虽然直接影响不大，但从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始。
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说天津楼市也离不开备受市场瞩目的武清
武清10月二手房均价12500元每平方米，9月二手房均价11825元每平方米，环比上涨19.29%，同比去年同期上涨100.64%。
楼市资本论（ID：loushizbl）认为不能否认长期以来北京凭借作为首都的有利条件，在经济上长期对毗邻的天津进行压制。这种压制在楼市上更是赤裸裸的体现，最新数据显示天津最贵楼王楼面价格才刚刚赶上北京全市二手房平均交易楼面价格，这差距触目惊心啊。新的京津冀一体化政策出台对天津可谓非常利好。天津是否能够抓住机遇坐稳京津冀扛把子老二的地位确实值得警示。
京津冀一体化河北廊坊定位：廊坊划入了“四区”中引领京津冀协同发展的核心区域---中部核心功能区；河北十三五规划明确廊坊为非首都功能核心区；廊坊重点打造京津冀区域中心城市和生态宜居城市。
谈到京津冀一体化最前沿也是重要落地城市的河北省廊坊市，廊坊作为京津冀城市群的地理中心，位于京津两个国际都市之间，可谓“京津走廊上的明珠”。所辖广阳、安次，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区，三河、霸州10个县（市、区）全部与京津接壤。素有“京津走廊、黄金地带”之称。
当前按照京津冀一体化国家战略统一规划，廊坊正在致力于打造京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代制造业基地、园林式生态型宜居名城，使之成为环渤海区域内具有鲜明特色的代表性城市。特别是廊坊将对接京津的最大“红利”---北京新机场项目。北京新机场选址京廊交界并获批建设，空港新区加快推进，为廊坊跨越发展创造了重大机遇。从距离来看，新机场距天安门约48公里，而距廊坊市中心仅24公里。廊坊成为与北京新机场空间距离最近的一个市。
与全国大部分城市需求来自当地情况不同，廊坊的需求主要在于北京的挤出效应。过去由于市区区位距离北京市区比较远，廊坊市区楼市还不如更靠近北京市区的燕郊、香河和大厂这些县市。但近一年来这一情况正在逐渐改变，通州城市副中心的辐射以及京津冀一体化的推进，对廊坊市区楼市的刺激也在渐渐加大。
“除了位于京津冀走廊上的中心城市，资源导入的便捷程度更大，区位优势明显外，廊坊房价相比北京，属于相对低的，这个时候也容易吸引各类资源导入。”业内人士认为，廊坊承担了北京市场和天津市场各类产业的导入，后续在人口密集型产业的发展方面有积极的作用。
廊坊市10月份二手房均价15949元每平方米，9月二手房均价13410元每平方米，环比上月上涨30.77%，同比去年同期上涨128.69%。
根据中国指数研究院中指百城价格指数系统显示，截至2016年7月，廊坊全市新建商品住宅价格环比出现连续11个月上涨，同比连续上涨10个月，环比涨幅高达30.31%。廊坊市区今年上半年成交量高达146万平方米，相当于2012年全年成交量总和，2015年成交量的70%。
有专家表示：“从价格方面看，燕郊等区域因为位置比较近，所以房价上涨是非常符合逻辑的，下跌空间不大。而对于廊坊市区楼市价格会更有后发优势，主要受益于与北京南部区域的交通便捷程度会提高”。
楼市资本论（ID：loushizbl）认为伴随着一系列一体化城市建设政策落地，2017年、2018年，交通一体化即将进入大面积落成期，届时廊坊的区域价值将迎来提升。
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谈廊坊楼市就一定要关注环京新战场---燕郊
京津冀一体化助推 “北三县”房价打着滚儿的上涨，愈来愈多投资客的目光便从“京东”转向概念性热点极高与北京仅一河之隔的廊坊燕郊镇。
燕郊夜景
燕郊10月二手房均价24460元每平方米，9月二手房均价20544元每平方米，环比上月上涨24.28%，同比去年同期上涨220.7%。
楼市资本论（ID：loushizbl）认为最近一、两年河北的楼市，尤其是环京津楼市，如神奇的北三县楼市从销量到价格都让北京、天津感受了前所未有的压力：虽然难以和北京、天津中心区域房价及各种传说中的学区房抗衡、但增长势头之猛，涨幅之高已然超过北京郊区县，更是远远领先天津郊区县房价。一时间，狼烟四起，特别是小弟燕郊更是一骑绝尘大有把老二拉下马，直追老大之势。
在全国楼市调控与去库存交织的关键节点，我们依然坚信地产大佬任志强说过的话“我找不到任何一个国家需要把房价降下来”。很明显资金放入银行根本没有什么前景，分分钟会贬值。京津冀大潮之下的楼市，更是会被大家广泛看好。楼价依然看升，迟买只会更贵。
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京津冀主要城市房价趋势对比 |
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区域 |
10月均价（元） |
9月均价（元） |
环比上月涨幅 |
同比去年同期 |
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京 |
北京 |
54011 |
50136 |
14.59% |
37.49% |
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通州 |
47524 |
42484 |
19.59% |
81.42% |
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津 |
天津 |
22115 |
19764 |
20.09% |
43.37% |
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武清 |
12500 |
11825 |
19.29% |
100.64% |
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冀 |
廊坊 |
15949 |
13410 |
30.77% |
128.69% |
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三河 |
20854 |
19123 |
13.70% |
70.77% |
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香河 |
16149 |
13340 |
33.32% |
131.66% |
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大厂 |
14983 |
12124 |
29.51% |
116.36% |
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永清 |
10612 |
9673 |
29.05% |
110.89% |
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固安 |
13089 |
10526 |
31.81% |
94.26% |
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燕郊 |
24460 |
20544 |
24.28% |
220.70% |
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对于京津冀楼市的未来走势，业内人士表示京津冀优质地块已所剩不多。北京市政府的搬迁、人口溢出以及货币的宽松，都对京津冀楼市起到巨大的支撑作用。
关注中国楼市首选京津冀，看楼买房还是得选楼市扛把子。那么在你心目中的京津冀楼市扛把子是谁呢？是房价连续疯涨11个月的廊坊？还是5环外开盘价都超过5万的北京？或者是不到一年价格已经翻2倍的燕郊？
百年巨变的京津冀一体化，面对扛把子的楼市，每一个人身在其中的人都应该想想，如何不被时代抛弃，做一个扛把子的佼佼者。
你做到了吗？
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