2016楼市列传：从飞天到伏地 行业健康发展须建长效机制
中央经济工作会议释放出的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一重要信号，能否警醒亢奋了一年的中国楼市？2016年，中国楼市究竟狂热到什么地步？2017年中国楼市又将是怎样的走向？
即将过去的2016年必将被浓墨重彩地写入中国楼市发展史。这一年，全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高，全年逾318宗地王更是史无前例。狂飙突进的背后是中国楼市供需两端都玩起了类似2015年A股市场的加杠杆游戏。若隐若现的楼市泡沫最终招致严厉调控。以“地王之年、千亿之年、杠杆之年、调控之年”来总括波澜壮阔的2016年中国楼市并不过分。房企加杠杆拿地推涨了周边房价，日日新的涨价助长了老百姓的恐慌心理，羊群效应下的加杠杆购房，导致房地产金融属性超越居住属性。
亢龙有悔。年底的中央经济工作会议定调明年楼市：房子要回归居住属性，建立符合中国国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。“‘房子是用来住的，不是用来炒的’这话道出了房地产住宅开发的基本道理。” 中城投资总裁路林对上证报记者表示。
地王之年
12月14日，调控新政后深圳首次宅地出让， 40余家房企到场，21家房企参拍。最终，碧桂园与对手们厮杀80多分钟后艰难拿下坪山沙湖社区地块。同日，9家房企拼抢天津北辰区顺义道一幅地皮，触发50%土地溢价率红线而被“熔断”。
上述激进拿地现象几乎贯穿整个2016年——尽管下半年陆续出台了史上最严的楼市调控政策，但房企夺地热情依然高昂。
2016年是不折不扣的“地王年”。据克而瑞研究中心统计，截至今年11月底，全国共计成交318宗单价、总价地王。这股地王潮发端于一线城市，后迅速蔓延至二线三线城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王数量均在20宗以上。地王平均溢价率超过100%的城市不在少数，甚至连三四线城市东莞今年也创出10宗地王，平均溢价率达455%。
与地产商狂热拿地相悖离的是地方政府节制惜售。于是土拍市场出现了“量缩价涨”之牛市格局。中原地产研究中心提供的数据显示，截至11月底，36个重点城市合计住宅土地面积成交2980宗，面积3.03亿平方米，同比下降17.8%，但成交金额已达1.3万亿元，同比增长52.3%。
分城市看，目前已有苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元，从溢价率、楼面价、土地成交额看，均超过了历史水平。
分房企看，截至12月8日，50大房企拿地金额合计1.32万亿元，比2015年全年增长32.8%，其中7家企业拿地金额超过500亿元。
泰禾集团董事长黄其森表示，与往年相比，泰禾今年拿地的步伐没有停歇，目前已拿到超过2000亿的货值，其中逾七成是通过并购获得。“我们感觉今年风险确实已经累积到一定程度了，但更重要的是北京上海包括深圳没推多少块地，在这样的核心城市核心地段，即使想拿也未必就能拿得到。”
热点城市土地供不应求的紧张局面既有政府控量因素，也不乏大环境影响。其一，企业投资方向逐渐趋同——扎堆一二线城市；其二，随着央企重组整合持续推进，部分央企为保留房地产业务“名分”，不惜高价拿地以迅速充大自身体量；其三，持续宽松的流动性为房地产公司拿地提供了源源不断的低成本融资。
今年来明显增多的“面粉贵过面包”的地王案例亦让房地产巨头陷入窘境。
在万科总裁郁亮看来，地价房价比在1：3左右比较合理，但有些地方却超过了60%，“万科也是进退维谷，买地有巨大风险，不买就会被挤出市场。”
千亿之年
楼市里拔地而起的地王颇似A股市场里的龙头股，具有“四两拨千斤”之效。“面粉贵过面包”的新地王往往对周边楼盘产生“坐地起价”之魔力。最终在层出不穷的地王现象烘托刺激下，一手房与二手房共振火爆，甚至出现了排队离婚买房这一奇葩现象。
2016年，仅一手房销售，全国就创出了逾10万亿元的历史天量，并催生了一批销售超千亿的房地产巨头。
12月13日，国家统计局公布的前11月全国房地产开发和销售情况显示，2016年1-11月商品房成交金额达到了10.2万亿元，同比增长37.5%，是新中国成立以来首次突破10万亿元大关。销售面积13.58亿平方米，刷新了2013年全年的13亿平方米历史记录。
据上证报记者统计，今年全年合同销售金额突破1000亿元大关的上市房企将超过10家，中国房企的“千亿之年”已然来临。
绿地集团董事长张玉良表示：“今年明显可以看到，中国房地产行业出现了一些变化，大企业异军突起，产业集中度更加提高，而中小企业的竞争力在下滑。”
过去两年来，万科、恒大、绿地、碧桂园、万达、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位，中国房地产“千亿俱乐部”一直没有扩容。从今年前11个月销售情况来看，融创和绿城分别以1303.8亿元和1028亿元已提前迈入千亿行列；华润置地、金地集团分别以990.1亿、932亿战绩逼近俱乐部大门。
老牌千亿房企则更为剽悍。恒大和万科今年前11月的销售额双双突破3000亿元，紧跟其后的碧桂园也在12月中旬成功跻身3000亿层级。
对于部分房企较劲销售排名现象，万科总裁郁亮对上证报表示，排名是公司经营的结果，而不应是公司经营的目标。经营公司就像跑一场没有终点的马拉松，关键不在于短时间内的冲刺。企业之间的竞争到最后比的不是体重，而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。
杠杆之年
今年楼市的火爆，已不是简单的刚需和改善需求被激发所能解释，这是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏。今年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及有息负债率均猛增至历史高位，真可谓“杠杆上的楼市”。
海通证券首席经济学家姜超认为，2016年火爆地产销售是彻头彻尾的金融现象，源于居民拼命加杠杆买房。从居民买房的贷款杠杆率来看，2013年的贷款占比仅为1/3，而2016年的贷款占比已经超过50%，意味着居民购房杠杆率超过50%，已超过美国2007年峰值。
“月供比（月还贷金额/月收入）是观察居民买房杠杆率的最直观指标。”有地产界人士如此说，此前，全国月供比在30%左右，但今年楼市火爆之后，一线城市的月供比已经飙升至80%以上。
更有甚者，竟然出现首付贷这种超高杠杆现象。
据悉，今年以来，在部分城市房价快速上涨过程中，一些机构以所谓的金融创新产品做幌子为资金缺乏的购房者加杠杆。市场外借助中介机构和P2P等互联网平台首付贷、过桥贷、场外配资、众筹购房等一系列金融杠杆配资业务一度如火如荼。今年8月首付贷被公开叫停，但此后又披上“消费贷”、“小额贷”的马甲继续在房地产市场出没。
“今年以来房地产过度金融化，金融过度房地产化的现象很明显，这很值得警惕。”中城投资总裁路林如此说。
上海易居房地产研究院在一份《资产泡沫专题报告》中提及，从房地产开发企业看，部分银行规定对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%。但从实际情况来看，房企开发投入的自有资金已经越来越少，甚至自有资金比例仅为10%，房企高杠杆现象明显。
背靠大树、市值不足百亿的信达地产是激进拿地的国企“典范”。自去年下半年起的一年里，信达地产先后取得广州天河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多个地王项目。其中，仅今年5月底到6月初的一周之内，信达地产就在杭州和上海以181.23亿元的总金额拿下两块“地王”。而信达地产三季报披露公司今年前三季度的销售额合计仅115亿元，他如何撬动价值数百亿的地王项目？
民企的激进典型是融信中国。据中原地产统计，截至12月8日，融信中国今年通过招拍挂共拿地16宗，拿地总价405.5亿元。尤其8月该公司在上海以110.1亿元拍下上海中兴社区地块刷新上海单价、总价两项地王记录，让这家名不见经传的闽系房企声名鹊起。而融信中国今年上半年实现合约销售收入仅132.2亿元。
中原地产首席分析师张大伟表示，一些企业销售金额不高，高杠杆拿地，在调控下，可能会面临比较大的压力。
“拿地总金额与房企年销售额之比，是观察房企杠杆率的一个重要指标。一般稳健型房企这个比率不会超过30%。”有房地产界人士如此表示。比如，万科今年销售额已经超3000亿，该公司全年拿地也不过千亿左右。
房企激进加杠杆与流动性泛滥及融资渠道非常宽松密切相关，其中最为瞩目的是今年房企发行公司债井喷——从2015年的4000亿飙升到今年前三季度的7400亿。与此同时，信托、银行理财、保险资金等通过各种或明或暗的渠道亦大肆流入房地产领域。中金公司预计，2016年约有5.5万亿的外部资金流入地产市场，用于开发商在公开市场拿地、收并购等活动。
“去年以来住宅市场逐步回暖，导致部分开发企业对未来预期过于乐观，出现非理性拿地行为。此外，社会流动性较为充裕，可配置的优质资产又相对短缺，为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。”郁亮如此表示。
调控之年
为遏制今年以来房价过快上涨，全国热点城市陆续出手调控，一场“限购、限贷、限价、限融、限投”的房地产整肃风暴席卷楼市。
风暴密集期出现在9月中下旬至10月上旬。截至国庆假期结束，全国有21座城市扎堆出台了以“限购限贷”为核心的调控政策。
以毗邻上海、今年以来房价涨幅连续多月位列全国前茅的昆山为例，该城市除了对外地人限购外，还巧用了“网签关”这个神妙的水龙头开关。据记者实地调查，新政后的昆山一手房合同要书面送给政府审查，并进行价格备案，价格超过1.8万元/平方米的一手房禁止网签。物价、房管、工商等执法部门对开发商一整套证件进行严格检查，检查通过了才准许网签。
“十一”黄金周各城市密集的楼市调控政策发布后，政府对房地产行业的监管力度也明显超过往年。据上证报记者梳理，10月11日，深圳下发通知严禁“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融业务。10月12日，上海银监局要求严查房地产拿地资金，实施“穿透式”监管。10月13日，国务院办公厅发文规范网贷和股权众筹从事房地产金融。此后，上交所收紧了对房地产企业公司债发行的监管，保监会要求保险机构对不动产及衍生金融产品投资开展自查，银监会要求16城市金融机构自查，包括房贷调控执行情况，理财资金投向管理，房地产信托合规等。12月初，国家发改委等七部门联合发文，京冀交界地区严控房地产开发建设，强化房地产市场管控。
不仅如此，在11月初短短一周内，杭州、深圳、武汉、西安、南京、合肥再度加码楼市调控政策。11月28日，上海亦宣布进一步收紧住房信贷——对首套房的认定实行“认房又认贷”。同日天津也升级了房贷调控政策。12月21日，嘉善也加入“限购军团”，武汉、郑州则升级了限购政策。
从全国看，从9月底开始的这一轮楼市调控已有超过25座城市出台了50多次楼市调控措施。至此，楼市交易进入“速冻”模式。
张玉良认为，本次调控的本质，是要通过压缩市场成交量和去杠杆，来遏制房价过快上涨的势头，使房价维持在一个合理的水平，并不是要使房价大幅下滑。
“一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题，如果任由这种局面发展下去是危险的。所以这一次调控很有必要，也非常及时。”万科总裁郁亮如此对上证报表示。
长效之年
2017年楼市会怎样？就调控短期效果而言，多位地产界专家都颇为认可。
易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱表示，目前来看，本轮房价涨势宣告结束。政策面上，未来热点城市的楼市调控持续从紧，并逐步向货币市场蔓延，购房需求将被抑制和延后。明年国家对楼市监管力度加大，供给规模受限，成交规模将锐减。
经济学家马光远近日在某论坛公开演讲时甚至呼吁“中国的高净值人士应该减持房产”。他认为中国房价绝对值已经处于高位，按照房价收入比，深圳、上海等地的房价位列全球最贵行列。
短期调整似乎在所难免。但房地产毕竟事关国计民生，中央对此高度重视，并提出在2017年加快研究建立房地产平稳健康发展的长效机制。近期召开的中央经济工作会议更是用鲜明的语言定调2017年房地产市场：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
中央经济工作会议给房地产市场开出的“药方”也正好回应了今年5月权威人士在《人民日报》上关于“房子是给人住的”，让房子回归居住属性的论断。实际上，建立房地产长效机制也并非首次提出，早在2013年3月的国务院常务会议上就已有所提及。
郁亮表示，建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。长效机制关键应包括以下四点：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供应制度；二是借助轨道交通加快卫星城、城市群的建设；三是发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房；四是培育新型房地产和不动产服务行业，开发新的投资增长点。
“长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急政策，关键要解决内火，完善制度建设。”中国房地产估价师和房地产经纪人学会副会长柴强说，建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长、存量房和增量房之间的关系。
在东方房地产学院常务副院长华伟看来，房地产政策的制定应该是一个组合，房地产调控的手段也应该是多元的。因此，只有在国家各部委之间建立一个跨部门的协调机制，房地产的长效机制才有望真正建立。
《易经》乾卦对事物发展阶段的概括似乎颇能印证2016年中国楼市的走向，从价格猛涨的“飞龙在天”，发展到调控政策密集出台的“亢龙有悔”，2017年将进入“群龙无首”境界，何为群龙无首？用现代话语说，就是回归理性、回归本源。
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