地产商为何无惧杭州土拍高门槛：赌两年后房价翻番，政策变化
2016年8月9日，杭州余杭区，临平，一处楼盘的现房正在出售。 东方IC 图
“现房销售，或许是接下来的趋势。”不少经历了最近一次杭州土地出让会的开发商如此感慨。
回顾4月26日，土地新政实施后的首场出让会，大鳄们豪赌杭州的明天，激烈竞争的结果，桃源和翠苑两宗涉宅地块都必须现房销售，而且需要自持一部分房源，不能销售，只能租赁。
不少开发商认为：这仅仅是个开始。本月，杭州待推三宗涉宅地块，同样被多家房企预测：进入现房销售阶段是大概率事件。
现房销售和自持将成常态？有开发商称是大概率事件
5月，杭州的土地市场依然“僧多粥少”，市区挂牌11宗地块，而涉宅地块仅3宗，已挂牌的分别是主城区的三墩北宅地、以及萧山区的蜀山单元宅地和靖江街道商住地。
较吸引眼球的显然是三墩北地块，根据挂牌文件，该地块体量超过20万平方米，对于“缺粮”房企而言，无疑将是一顿“大餐”。
该地块预计于5月15日开始报名，并于5月24日进行现场书面竞价。从本月起，参与杭州挂牌地块竞买报名的，将采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。不过，这一新规，对于早已抱有“现房销售”准备，并将进入竞报自持比例阶段的开发商而言，并无影响。
体量大了，“代价”也是显而易见的。该地块总起价约22.27亿元，楼面起价10875元/平方米。按照当下杭州的拿地规则，溢价率达到50%后，必须现房销售；达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例。
依此计算，溢价50%后的这宗三墩北地块，总价约33.4亿元，楼面价16312元/平方米；而溢价达到70%时，总价将锁定在37.86亿元，楼面价则会定格在18487元/平方米。
看上去地价确实被限制了，要知道去年末郑州绿都进驻三墩北单元时，楼面价到了19864元/平方米。但不少开发商认为该地块的争夺必定会进入现房销售阶段。
“常理说20万平方米大盘，现房销售很难吃得消，不过我相信还是会有房企这么干，也说不准会出现联合拿地，这样可以分摊风险和压力。”
保利地产一位内部人士认为：“估计报名阶段，溢价率就会达到70%，38亿元的地价，加上三年的资金成本，以及建安成本，在现房销售之前，投入就要超过60亿元。拿得出这么多钱的公司虽然不多，但未必没有，而且还可以合作。”
萧山区的蜀山单元宅地体量约15万平方米，总起价约17.67亿元，楼面起价11800元/平方米。若按照50%的溢价，则总价26.5亿元，楼面价17700元/平方米；70%时总价锁定在30亿元，楼面价20060元/平方米；靖江街道商住地，体量约9.7万平方米，总起价2.9亿元，楼面起价3000元/平方米。即便溢价率到达70%，总价也仅5亿元，楼面价5101元/平方米。
对此，有开发商预测：“靖江地块的溢价率会到70%。蜀山地块起价略高，70%会有点难度。不过按萧山土地的热度，就算到不了70%，超过50%到现房销售阶段也是大概率事件。”
房企拿地不差钱？央企和国企的优势更明显
不少业内人士都有这样一种感觉：“现在杭州拿地不可预测，都不按套路来。”
如果说过去一家房企要拿地，势必提前做出详细的可行性报告，如今一部分大鳄的思路则是“拿了地再说”。
就如央企中冶集团，在4月26日拿下翠苑商住地后，其南京分公司投资部部长葛坤回应是“结果在可接受范围内”。当被问及“16%的自持部分将如何运作”时，其给出的回答是：“公司还要研究。”
同样要面对这一问题的，还有拿下桃源宅地的联发集团。联发集团相关负责人认为：“以后自持会是常态，像龙湖、万科，他们的长租公寓已经颇具规模。我们地块的自持部分也打算做长租公寓，具体如何运营，集团公司正在做战略研究。”
桃源地块约5万平方米的体量，20%的自持比例，意味着有10000平方米只能作为租赁，相当于100套左右的房源。地价成本就已达19137元/平方米，加上需要现房销售，这一阶段约3年，累计的财务成本，再加上地块出让条件中要求必须按照成本较高的装配式来建造，成本已难以估算；另一方面，桃源一带租金约4000元/月。有业内人士分析：“按照现在的租售比，杭州的房子普遍要租50年才能回本，怎么算都是亏。”
对于自持部分如何盈利，联发集团负责人表示未纳入考虑，“按租金肯定是没办法回本的，但是自持也是资产，当做固定资产投资，进行银行融资。”
在西溪湿地边拿地多年的综合体北大资源海港城，定在今年年底开业。按当初拍地规定，该楼盘出售部分需90%为现房销售，正是这个条件，导致项目前东家不堪重负，经历了停产风波后转让给了北大资源。据悉，北大资源将在明年将项目内的五六百套酒店式公寓现房出售。海港城项目总体量25多万平方米，其中大部分为自持，可出售量仅为3万平方米的酒店式公寓，所以从项目本身来说，只有财大气粗的开发商，才有能力接下需要现房销售的开发项目。
赌未来政策变化：盼花钱为自持商品房“赎身”
4月24日，杭州市住建和国土部门联合下发《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，已将变相销售的各个漏洞堵住，即便自持部分转让后，也“不得改变自持商品房屋规划用途，并应继续用于出租。”
那么，通过拿地途径做长租公寓现实吗？
事实上，开发商进军长租领域早已不是新鲜事。万科、龙湖、招商、旭辉，甚至杭州本土房企德信，都已通过自建团队或合作的方式进入租赁市场。而万科的长租公寓品牌“泊寓”更是在近日首次进入杭州。
但据记者了解，各大房企进军长租市场，也多是以厂房改造或合作方式拿房，即便如此，相对于住宅市场，长租公寓依然面临着“重资产”、“有营收无盈利”的窘境。
一位龙湖相关负责人认为：“对于开发商而言，自持部分可以引入品牌公寓，后期整体打包出去卖股权。要是自己经营的话，一般的做法是经营10年收租金收益，以后资本化退出。从政策上看，企业涉及自持商品房产权转让的，须经项目所在区政府审核并报市政府同意。这说明还是有空间可以实施的。”
也有开发商猜测：“基于对杭州房价的坚定看涨，两三年后杭州房价或许还能翻番，而政策也许也会有变化，届时开发商出一笔钱，将自持部分变成可售，也不是没可能，有些房企赌的就是这个。”
现房销售影响供应量？国土部门将加大供地力度
按常规开发周期，从拿地到现房约需三年左右。杭州住宅市场库存持续下降，有业内人士担心：“若现房销售成为常态，住宅市场的供求关系势必受影响，如果形成未来两三年没有新增供应量的预期，房价是否会失控？”
为稳定市场供应，加大推地量将是杭州市国土部门今年的一大任务，毕竟，推的地越多，选择越多，就不可能所有地块都进入现房销售及自持。
昨天（5月3日），杭州主城区再次发布出让信息，其中涉宅用地包括下沙大学城北单元、下城区三塘单元以及滨江区襄七房单元三宗商住地块。
对于开发商和国土部门来说，这就是一场博弈。若土地市场高烧持续不退，新的土地政策或许就在路上。
（原题：《现房销售时代，真的来临了吗》
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