万科董秘：房企应“减仓”土地储备
“楼市基本面没有任何变化，三季度的市场基本没有悬念。”万科（000002）董秘谭华杰说，现在房地产政策的不少传言，靠谱程度很低。
在谭华杰看来，预售制度取消可能性很小，8月出新政策的可能性也很小，“但未来的政策走向有很大的不确定性。”
谭华杰昨日同时告诉早报记者，房屋预售制度具有较强的融资功能，这点是中国特有的。即开发企业在出售期房的时候，尚未建成房屋，就很快获得销售全款，这等于是在向购房者借款。房屋预售制度未来应该淡化两者之间的联系。
必须指出的是，政策面的不确定性，在影响万科的拿地策略。
“不管有什么政策，买地都会有机会。7月后土地投放量会很大。”谭华杰表示，万科的土地仓位并不重，但从整个行业来看，应该降低土地储备的仓位。谭华杰说，这主要是怕后面土地制度方面有大的改变，导致市场的土地供应突然增大，企业拿太多的地，会占用过多的资金。因此对于房地产而言，应该减仓。
“根据上市公司披露的信息来看，土地储备开工率这个指标更好，即用T年开工面积除以T-1年的土地储备。30%以上算是比较合理，现在行业平均百分之十几。”谭华杰同时判断，未来土地供应渠道可能会拓宽，未必局限于国有建设用地出让。
不过，谭华杰强调，“今年地价并不高，也很难再下降，所以万科不会降仓。四季度是拿地的好时候。今年地价在过去三年来是最低的。”
这与万科今年上半年在土地市场的策略大相径庭。
万科此前发布的半年业绩报告显示，今年1-6月，万科新获取开发项目13个，对应万科权益规划建筑面积约174万平方米，平均楼面地价约2230元/平方米。
而到了今年7月，万科在公告中披露，该公司期间新增项目6个，对应万科权益的建筑面积约84万平方米，接近整个上半年的一半。
谭华杰解释，上半年土地市场机会不多，7月万科买地资金披露了30亿元，实际买地资金60亿元，四季度还是会买很多地。
从报表看，万科眼下并不缺乏资金。
半年报显示，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。
有分析认为，降价跑量维持了万科上半年的业务规模。
据万科披露，今年1-6月，其累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.54%；实现销售金额625.4亿元，同比下降4.74%。上半年万科房地产业务的结算均价为11456元/平方米，同比下降17.4%；房地产业务毛利率为26.5%，同比降低5.6个百分点。
中房信分析师薛建雄称，销售面积上升，销售金额下滑，反映出降价的策略。另一方面，利润率也会出现下滑。
但他同时指出，万科在上半年选择主打刚需，这帮助万科消化了调控带来的不利影响。
中报显示，万科上半年所销售的住宅中，144平方米以下户型的房源占比达到89%。
不过，7月以来，万科的销售再度下滑。
万科公告称，7月该公司实现销售面积96万平方米，销售金额103.9亿元，环比分别下滑21.57%和22%。
谭华杰称，8月份市场成交也很平淡。7月成交量比6月差，8月和7月差不多。“去年8月份的基数还比较高，今年8月份的数据肯定不好看。”
谭华杰判断，9月份出现成交放量毫无悬念。9月万科的货很多，估计在200亿元左右。而且，9月的开工数据会稍微好转，只是同比好转，并不是绝对量好转。10月以后的市场，和政策走势有一定关系。如果政策不变，那么市场应该还是会温和复苏。
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