保利地产董事长预计八年后业绩翻倍过2000亿
保利地产[微博](12.06,0.14,1.17%)昨日公布年报显示，2012年实现销售签约额1017亿元，成为全国第二家年销售额超过千亿的上市房企。其董事长宋广菊26日携管理层移师北京接受新浪财经等媒体采访时表示，2020年保利销售额会再增加一千亿。
保利上年销售额首破千亿 预期八年后业绩翻倍
保利地产昨日发布的年报显示，2012年保利地产销售额为1017亿元，同比增长39%。公司总资产突破2500亿元，提前三年完成十二五目标。 上年实现营业收入689.06亿元，归属于母公司净利润84.38亿元，分别同比增长46.5%和29.2% 。
保利地产管理层分析称，销售额的提升来源于市场占有率的提升，保利占全国市场份额达1.58%，较去年增长0.34个百分点。50%的已进驻区域，保利地产市场占有率居于前三。
以区域销售来看，保利地产深耕一二线的区域战略成果明显。其中珠三角实现销售额高达288亿，长三角地区突破140亿，北京公司单个公司销售突破126亿，成渝地区销售额也达到了120亿。
由于提前预期了市场环境和政策主体的微妙变化，保利花大力气进行了产品结构的调整。
去年全年新推住宅产品中，按套数计算，92%为144平米以下中小户型产品，刚需仍占主流。自住需求的购房者比例达到85%，首次置业比例达82%。在自住需求的客户中，保利地产客户首次置业比例高达96%。
对于三月初出台的新“国五条”，保利地产总经理朱铭新评论称，这对行业而言肯定不能看是利好，但会积极应对做出改变和调整。“不管市场怎么调控对大品牌商，市场集中度也会越来越增加”。
去年底，中央经济工作会议明确提出新型城镇化战略，一即提出便成为了“调控漩涡”中房企们新的“希望”。
保利地产董事长宋广菊今日也表态称，“总理说城镇化核心是人的城镇化，开发商越想越兴奋，城市空间变化，城市质量提升，以人口为重心的城镇化的推进，房地产中长期向好是毫无疑问的。”
“千亿只是标记，并非标签，也绝非瓶颈。保利地产仍将定位成长。未来保利将积极探索养老、旅游地产等新模式，在北京、上海等一线发达城市逐步试点。”宋广菊如是称。
何时实现下一个千亿？宋广菊回应称没有特别去研究过，她套用政府工作报告中2020年实现居民收入倍增的规划称，2020年对于保利来说可能是另一个千亿实现的时候。”如此应该每年不到20%的增速即可达到。“
作为第二家销售规模过千亿的上市房企，何时能够赶超行业“翘楚”万科(去年销售额1412亿)？宋广菊的答案是，把万科当做学习榜样，但成长比成功更重要。
她描述道，理想有时候是希望，当笨着理想去走的时候感到的全都是幸福，不争第一不是好公司但我们是奔着理想去走，走到那天能够走到第一当然好了，但是要在前进中努力和付出。
不盲目扩张四线城市
虽然保利认为城镇化战略对房企而言是机遇。但短期来看，其仍会将发展重点放在一二线城市。
目前，保利地产已经形成了覆盖长三角、珠三角、环渤海、成渝和海西的重要经济带的全国战略布局。
“一二线城市的横纵联合为保利地产带来了客观的销售收益，也增加了其抗风险的能力。”保利地产管理层如是分析。
保利地产此次购地支出主要投向中心城市，获取土地92%集中于一二线城市。
在拿地策略方面，保利地产称不会盲目拿地。
管理层分析称，为防范风险公司坚持一定的税前成本利润率，因此，既要争取资源，又要保证利润率，公司就要在概念地产、旧城改造、联合竞买、合作开发等方式上进行尝试。
年报显示，去年全年保利地产共拓展40个项目，23个项目为底价或底价附近获取；36个项目位于一二线中心城市；24个项目为合作获取，合作方以品牌房地产开发商、专业房地产基金为主。
“保利地产以合作方式获取的土地比例较往年有所上升，在总拓展地块数量中占半数以上，有利于后千亿时代公司保持规模上的增长。”管理层如是分析。
保利地产总经理朱铭新介绍称，公司预计2013年投资额达到930亿，新开工面积1600万平方米， 竣工面积不少于1000万平方米左右。拿地节奏看，用于土地项目拓展280-290亿上下，维持去年水平。“争取把拓展的钱花出去”。
宋广菊表示，2013年公司的拿地拓展的钱将向销售快资源比较缺的城市倾斜、向操盘班子能力强的地方倾向、同时兼顾各地区的平衡，适当散散胡椒面。
加码养老地产 对接资本市场
进入千亿之后，如何保持强进、稳健的增长成为摆在每一个大型房企面前的课题，双轮驱动成为很多房企的必然选择，住宅+商业的模式成为了房企新的发展方向。
保利地产董事长宋广菊也向媒体引用了“双轮驱动”的概念，但其成分则更为复杂。
目前在房地产开发主页之外，保利地产构建了覆盖设计、施工到销售代理、物业服务的完整上下游产业链条，宋广菊透露说，不排除通过股权收购的方式控制下游企业。
此外，保利还涉足会展、商业、房地产基金、养老地产及旅游地产多个专业领域。
“副轮”为保利地产带来了多样化的利润来源。 ”宋广菊如是说。
城镇化过程中有三亿农民的住房需求要解决，这一空间不能忽视，但另外一方面2亿老龄人口的养老需求也成为众多房企瞄准的机遇。
宋广菊即透露称，保利地产希望能够在做好自身养老地产的同时，尽企业所能推动养老地产和养老产业的发展。 包括探讨社区配套养老设施、养老床位的模式，能够将其作为公司未来大型社区的基础配套，解决部分社区养老问题。其还将联合专业公司和自身的物业服务公司，推出养老服务标准体系。
目前保利地产已经运行了7个养老项目，已经进入产品阶段的是两个，分别在北京和上海。
保利地产于去年与安平投资管理有限公司合作成立了保利安平养老产业投资管理有限公司进行养老地产的专业运营，并推出首个养老产品——北京保利安平和熹会•林语乐龄中心，并在西塘古镇推出保利西塘越。
不过对于股东而言养老地产及其体系的搭建如何获得回报？宋广菊解释称，目前还在探索盈利模式和回报模式。
以北京的项目为例，一方面养老公司找北京公司项目租，用租金的形式，或者可以和项目联营的模式。
“最终还会对接上市或者金融。如果最终不对接上市和金融还是有问题。”宋广菊如此表态，“十二五期间探讨这些事情，推动养老事业发展。”
此外，宋广菊还透露，目前保利地产已经开始布局国际化。保利地产海外考察小组近日已经完成了对埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚房地产市场进行了调查，同时公司也对西欧市场进行了调研，预计在未来两年内将会迈出国门。
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