【每日线报】京城地产一哥首开股份隐忧：增速下降 利润增长存疑
2017年上半年，首开股份实现营业收入111.69亿元，同比减少10%。归属上市公司股东的净利润为3.16亿元，同比减少66%，利润降幅不小。 资料图片
一部首开史，半座北京城。曾经首开股份作为北京最大的国有房地产开发企业之一，有足够的底气发出这样的豪言。如今首开的业绩尽管依然亮眼，在商品住房统计口径里保持着北京市场上最高的销售额度，可背后的隐忧却也已经浮现……
销售增速未超10%
作为一家国企，首开在北京市场上拥有着众多“先天优势”，无论是在拿地成本还是融资方面都为业界所艳羡。为此，首开长期以来都保持着北京房地产“一哥”的位置，在2013、2015、2016年，首开都取得了北京市场销售额的桂冠。至今为止，仍无人能撼动其在区域市场的地位。
不过，在刚刚过去的2017年，首开所面临的压力和挑战却在悄然增长。从其公布的2017年年度业绩预报来看：2017年1-12月，首开共实现签约面积295.04万平方米，同比下降0.64%；签约金额691.90亿元，同比上升9.65%。而在2016年，这两组数据分别为：签约面积296.93万平方米，同比上升41.35%；签约金额631.03亿元，同比上升92.65%。增速放缓得较为明显。
即使是在其最具优势的北京市场上，首开也面临着如泰禾、万科这样的企业的强势挑战。根据克而瑞机构统计数据计算，首开去年以257.1亿元，位居榜首，而泰禾、万科分别以239.6亿和226.1亿元紧随其后，差距已经非常微小。此外，也有机构统计数据显示，如果按照权益数据来计算，包含商品住宅、商办类以及纯商业产品在内，在2017年的北京市场中，泰禾以152.97亿元占据榜首。首开则以141.06亿元屈居第二。
不过，对于业绩增速方面的下降，无论是行业内还是首开自己都显得并不在意，对于首开的实力也具有很强的信心。有业内分析师指出，最近两年，首开在北京的产品趋向分两种，一种是以联合拿地的方式取得多宗高价地，在这些土地上重点打造高端项目。另一种则是以棚改、政策性住房为主的保障房项目。其中高端项目存在打造周期长、去化慢等特点。房地产销售市场自2016年10月起陷入“寒冬”，一线城市和中高端住宅成为“重灾区”，这是所有房企都需要面临的难题。
对此，首开董秘王怡则回应称：“首开的业绩报表上增速降低，主要是涉及统计节点的问题，不同报告期结算的产品结构不同。并不能简单地说是增速放缓或者业绩降低。”
利润增长存疑
从某种意义上讲，利润下降是首开所要面临的挑战。2017年上半年，首开股份实现营业收入111.69亿元，同比减少10%。归属上市公司股东的净利润为3.16亿元，同比减少66%。而2017年前三季度，归属上市公司股东净利润为9.13亿元，较2016年同期减少2.95亿元，降幅为24.4%。
虽然2017年的年度财报还未公布，从目前已经公布的财报数据来看，首开股份在2017年的签约额虽然有大约一成左右的增长，但是利润能否继续增长仍然存有疑虑。
另一方面，首开在2017年现金流方面也存在着一定压力，从第一季度开始，其现金流就呈负向现金流。截至三季度末，其经营活动产生的现金流为-147.8亿元，较2016年同期减少了93.5亿元。按照其财报显示，截至2017年第三季度，首开现金及现金等价物净增加额为-32.1亿元。不过业内人士认为，这并非意味着首开的现金流出现了问题，主要还是由于投资活动所致。
如果再加上前三季度筹资活动产生的193亿元现金，至少在目前来看，首开的流动资金问题并不是那么严重，其现金流也算稳定。
合作拿地居多
对于首开业绩增幅的大幅度下降，不少业内人士指出，其主要原因是由于北京市场从2016年9月底开始的政策调整所致。在2014年开始的上一轮北京土地出让高潮中，首开大规模地运用联合拿地的策略，比如万科、保利、龙湖等企业都是首开合作拿地的主要合作伙伴。
“合作拿地一方面快速扩张了其企业规模，也增加了企业在北京市场上布局的广度；另一方面，又能够运用合作方的操盘优势，规避掉自身精细操盘能力的不足。”有业内人士分析认为，目前北京市场上大量曾经的高价地区域，都有首开参与拿地、开发。比如在孙河区域，首开同龙湖、保利都曾组成联合体拿地。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰向记者表示：“首开前两年都是地王中的地王，他在北京有大量的土地储备。很多企业也是看中了土地资源和其合作，而首开自己也经常去拍一些地，所以其整体实力是很强的。”
严跃进也认为：“首开作为北京实力最强的企业，对于北京市场的土地获取以及各类政商关系等，其实是有很多新的市场机会。”
而记者根据首开股份公开报告查询，首开去年在北京土地市场上获得土地储备17宗，全部以合作拿地方式取得。其合作项目中权益比例大多在25%-50%之间，仅有位于通州宋庄镇的一限价商品房项目用地权益比例达到了85%。可以说，合作拿地已经成为首开获得土地储备的主要手段。因此一系列后续问题也接踵而至，其中最受业内质疑的是首开是否对项目拥有足够的把控能力。虽然避免了在竞争中“短兵相接”，但操盘能力也会面临退化。
“合作操盘方面，我们不存在操盘能力下降的问题。”对此，王怡表示，“首开有着多年积累的打造地产项目的经验，而非像险资那样做单纯的财务投资。所以我们在合作项目上也有自己的品控人员，同合作方之间也进行着充分沟通。合作开发并不会使得我们自身打造产品的能力下降。”
全国化布局滞后
作为一家北京本地企业，首开自身也带有鲜明的本地色彩。虽然很早之前，首开就已经提出了全国化战略，不过进展一直比较缓慢。按照其2017年度公开披露，首开的京内和京外新取得的项目数量分别为17：13，重心仍然向北京市场倾斜。且京外获得项目也多以零散二、三线城市为主，并没有一个明确的战略性布局。
“首开还不能视为全国性的房企，项目布局不多，所以业绩方面是会有所波动的。到了2017年其实房屋销售等价格有所提升，但是可售项目显然不多，部分是过去的库存项目。”严跃进表示，“实际上北京市场依然是首开重点打造的，首开在三四线城市的投资方面，还是关注了各类旅游或其他人口资源，而没有关注一些产业资源，所以也会带来部分城市投资空间受限。”
陈云峰也认为：“首开虽然是有全国化的战略，不过因为其人脉资源都集中在北京，所以北京占据了其一半的市场份额。感觉首开整体实力较强，不过前进动力不足。随着时间的流逝，其土地资源正在丧失，所以首开也需要有紧迫的意识，培养自己的团队，抢占市场份额。”
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