房企发债规模逼近万亿 上市房企融资渠道或收紧

　　9月26日，荣盛房地产发展股份有限公司公告称，拟发行债券规模不超过人民币70亿元的公司债券，募集资金将用于偿还公司借款、调整公司债务结构；并拟用剩余部分资金补充公司营运资金，改善公司财务状况等。

　　今年以来上市房企发债融资动作频繁，截至目前发债规模逼近万亿。业内分析认为，依赖高负债激进拿地或并购扩张的房企正在累积风险。一方面，融资渠道或将收紧；另一方面当房价下调，绝大部分房企将面临空前的资金压力。

　　据Wind统计数据显示，2016年前8个月，房地产行业上市企业的债券发行量共990只，超过2015年全年总数。截至9月19日，发行规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上。

　　9月26日，克而瑞研究中心发布的统计数据显示，今年上半年，万科、保利、招商蛇口、碧桂园等65家房企总的有息负债为36350亿元，相比2015年末的32467亿元，高出了12%。其中大部分的房企负债都有不同程度增长，仅14家房企有所下降。

　　易居房地产研究院的统计数据显示，上半年发债规模前五名的上市企业在土地市场均有不同程度的拿地动作。其中，上半年负债总额510.47亿元，资产负债率为85.60%的信达地产曾在一周时间内先后在杭州、上海竞得两宗高溢价率地块，耗资近200亿元。

　　一位业内人士分析指出，依赖资金杠杆激进拿地、大举扩张的上市企业正在累积风险。一方面监管层正在逐渐释放收紧银根的信号，这意味着房地产企业普遍采取的“借新偿旧”模式将难以为继；另一方面，尽管当前全国范围的大中城市房价仍在上涨，但是一旦进入价格下行通道，将有八成左右的企业面临财务压力。

　　值得一提的是，证监会在7月末表示，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。业内认为，这意味着监管层正在收紧房企的融资渠道。

　　不仅如此，近日有市场消息指出，未来监管部门将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。以房地产行业为例，将关注房地产企业三、四线城市项目的销售情况及去化情况、土地储备情况信息披露，募集资金用途和规模合理性核查。

　　其中，对于重点关注的三、四线城市房地产发债项目，已经有券商人士透露其公司不再受理。而一些评级较低的房企，特别是民营企业发行私募债也将暂缓。

　　广发证券分析师乐嘉栋表示，从整个上半年情况来看，货币流动性持续宽松，而整个市场缺乏可投的优质资产，地产行业成为吸收流动性的重要载体。“但进入下半年，成交端的逐步下滑，会抑制房企的开发投资，房企的融资活动或将逐步降温。”

　　乐嘉栋认为，未来房企面临的风险，一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩，另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高，未来若流动性充裕情况生变，开发商回款压力将加大。

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